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          1. 泛旅游綜合開發運營的核心詳解

            2022-01-17 綠維文旅 標簽:泛旅游 旅游運營

            綠維文旅認為,泛旅游綜合開發運營的核心是旅游產品供給的有效性與結構升級,并將泛旅游綜合開發運營特征歸納總結為“旅游 +” 66833 投資模型,即六類項目、六類管理、八大角色、三大綜合、三大平臺。詳見圖 12-1

            一、旅游投資六類項目

            (一)景區項目

            景區項目的投資,是以自然、文化資源為投資主要標的物,首先要注意景區內旅游特色資源的權屬問題,了解景區經營權所有者的情況,了解景區內道路的所有權問題等;其次要了解景區的大區域旅游環境、產品組合、周邊交通情況等問題。

            (二)文體養休閑項目

            文體養休閑項目多為人工開發項目,是體驗型、參與型、消費型項目,包括書城、體育營地、樂園、漂流、溫泉水療、按摩、農莊、演藝、真人 CS、茶館、餐廳、酒吧等。這類項目需要動用大量人力,協調各方資源,因此,前期規劃和后期運營引爆項目都需要大量資金投入。

            (三)商業街區項目

            商業街區是以休閑消費為主業態的商業地產,它的興盛來源于旅游業與商業的融合發展,街項目包括古街、文化街、餐飲街、文創街、仿古街區、民俗街區等。投資商街首先要關注商街區位條件;其次要注重定位準確,設計合理的商業模式,導入有吸引力的商業業態;最后,要有富有經驗的運營團隊專業運作。

            (四)度假酒店與公寓項目

            酒店、公寓是以可租賃經營的住宅產品為主體,以度假生活為核心的度假物業結構,具有經營性、共享性特征。度假酒店與公寓項目包括民宿、客棧、精品酒店、度假村、會議酒店、酒店群、酒店公寓區、公寓、養生養老社區。酒店與公寓的投資,要注意除了實體部分外,服務也是其能否經營成功的關鍵因素,而且投資一般成本回收時間長,這些都是投資者必須考慮的因素。

            (五)房產開發項目

            旅游房產開發拿地過程中涉及土地招拍掛制度,房產開發項目需要開發商擁有足夠的資金和雄厚的經濟實力。旅游房產項目收益模式在不斷地變革,綠維文旅認為,房產融一體化和服務整合平臺是核心結構,地產與產業、互聯網、城鎮化結合是必要前提,未來房地產轉型的方向是以旅游為龍頭和通道,整合五大幸福產業及相關產業,旅、文、體、康、養、商、學、金一體化的旅游引導的綜合開發架構。

            (六)一級土地開發項目

            土地開發,一般是區域綜合開發,從一級土地開發啟動,結合二級房產、旅游各種業態產品經營開發等。一級土地開發,是旅游開發盈利的關鍵與核心之一,也是旅游綜合開發的長期化資產增值的基礎。

            二、旅游投資六類管理

            針對以上項目,分別形成了不同的運營手段和管理結構。

            (一)景區營銷與管理經營

            基于景區的項目管理、服務管理、營銷渠道、成本控制等經驗,實現持續經營與回報。

            (二)休閑營銷與管理經營

            基于休閑消費項目,以服務管理為核心的消費過程管理。

            (三)休閑商業招商與管理經營

            基于商業空間的招商、營銷、人氣、物業等管理經營經驗,實現快速招商,聚集人氣,續運營管理的過程。

            (四)酒店經營管理

            酒店管理具有專門運營結構,內容涉及客房管理、餐飲管理、娛樂設施管理、營銷管理、物料采供、財務管理、設備管理、信息管理等。

            (五)房地產開發與銷售

            基于房地產產銷關系,以房地產產品開發建設與營銷為基礎的管理經營。

            (六)土地開發管理

            旅游業的發展必須依托于土地資源,旅游建設項目的大量增加勢必占用大量土地。

            土地開發管理以對尚未利用的土地開墾和利用,以及對已利用土地進行整理為主要管理內容,以擴大土地的利用率和集約經營為主要目的。

            三、旅游開發運營八大角色

            從旅游開發到最后的運營管理,涉及的角色共有八大類:投資商、開發商、運營商

            建造商、供應商、旅行商、服務商、區域綜合開發運營商。

            投資商:項目資金提供方,投資整個項目或項目的某部分。

            開發商:項目開發建設方,完善項目基礎設施配套等。

            運營商:對已開發的旅游項目、景區或經營性物業進行運營管理。

            建造商:對已規劃設計的旅游景觀、園林建筑等項目進行建造及建造管理。

            供應商:向旅游企業提供生產經營活動所需各種資源的企業。

            旅行商:又稱旅游代理商,指接受旅游供應商或旅游經營商(服務商)的委托,向

            旅游消費者提供現成的旅游產品及旅行服務的機構。

            服務商:為旅游消費者在旅游過程中提供旅游服務,如旅行社、 OTA 在線旅游網

            站等。

            區域綜合開發運營商:整合區域旅游資源,集旅游開發、運營、服務為一體。

            四、三大綜合結構

            旅游綜合開發集食、住、玩、游等多種功能為一體,既有集聚核,又有延伸發展體系,是完整的綜合結構,深受地產商青睞,現實情況中主要有以下三類。

            (一)泛旅游區域綜合開發(10~1000 平方公里)

            區域內包括景區、旅游小城鎮、民俗特色村、旅游綜合體等多種類型的綜合開發。

            (二)泛旅游小城鎮(1500~15000 畝)

            包括休閑小鎮、古村古鎮古城、民俗旅游特色鎮、旅游城市、旅游目的地城市。

            (三)泛旅游綜合體(100~1500 畝)

            包括景區綜合體、溫泉綜合體、樂園綜合體、休閑商業綜合體。

            五、三大渠道與平臺

            (一)旅行商渠道平臺

            旅行商是旅行的組織者、銷售的主要渠道、旅行產品的經營主體,是包含批發商、零售商、代理商等的大型一體化平臺。

            (二) OTA 平臺(Online Travel Agency)

            OTA 平臺是景區、休閑項目、線路產品、酒店、機票等所有環節的共享交易平臺。OTA 平臺利用互聯網的實效性和大數據的收集優勢,開發便捷的預訂系統,成為現階段的核心平臺。

            (三)泛旅游開發服務平臺

            泛旅游開發服務平臺,并非由一個企業組成,而是由平臺數百家企業組成的聯合服務的結構,通過“全程服務、全產業鏈服務、聯合服務和孵化服務”四大創新服務手法,為投資商、政府、文旅項目開發商提供綜合服務。


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